Droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) en matière d’aménagement rural

Droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) en matière d'aménagement rural

Dès lors que l’on met en place un projet d’aménagement immobilier sur une propriété dont une partie au moins est à destination agricole, il est primordial de s’assurer de la faisabilité de ce projet au vu de l’éventuel droit de préemption de la SAFER.

Cette précaution doit non seulement être prise au vu de l’acte d’acquisition initial, mais aussi en prévision des différentes étapes du projet à venir (division de la propriété, revente de certaines parcelles, apport en société du foncier…).

C’est en ce qui concerne ces actes à venir qu’il est particulièrement difficile de s’assurer que l’opération pourra effectivement se réaliser.

Depuis la loi du 9 juillet 1999, il est possible de réaliser l’acquisition du foncier, en tout ou partie, par l’intermédiaire de la SAFER, en étant bénéficiaire de la cession. (Article L. 141-1 du Code Rural).

De cette manière, la SAFER peut avoir une vision globale du projet mis en place et s’assurer que le projet sera conforme à l’un des grands axes de sa mission qui est de protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles tout en accompagnant le développement de l’économie locale.

Un professionnel du droit rural est ici un intermédiaire privilégié pour assurer la mise en place de cette partie de l’opération projetée.

Ces opérations présentent en outre un avantage fiscal puisqu’elles sont exonérées du droit d’enregistrement de 5,09 % en vertu de l’article 1028 ter I du Code Général des Impôts.

La contrepartie financière fixée forfaitairement et reversée à la SAFER dans le cadre de sa prestation de service est elle soumise à TVA.

L’acquisition réalisée par l’intermédiaire de la SAFER est soumise à diverses conditions de fonds et de délais. La principale obligation étant qu’une partie au moins de l’ensemble foncier entre dans le champ d’intervention de la SAFER. Si une partie seulement du bien entre dans ce champ d’application, l’acquisition par substitution peut ne porter que sur cette portion de l’ensemble immobilier mais toujours en considération de l’opération dans sa globalité.

Le régime de faveur fiscal est lui conditionné à l’engagement de l’acquéreur de conserver la destination de l’immeuble pendant un délai de dix ans. La transmission du bien durant ce délai n’est pas une cause de déchéance.

Les SAFER sont des Sociétés Anonymes, à but non lucratif, avec des missions d'intérêt général, placées sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

Elles jouent un rôle majeur dans l'aménagement du territoire rural.

Pour mener à bien leur mission, elles disposent notamment d’un droit de préemption.

Ce droit de préemption s’exerce sur toutes les aliénations à titre onéreux (même successives dans le cadre d’un projet d’aménagement), de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, y compris l’apport en société (hors GFA ou société familiale).